Immobilier en Bulgarie : un investissement lucratif ?

Pays stable politiquement, fiscalité la plus faible d’Europe, rendement locatif élevé sur Sofia, forte demande locative… la Bulgarie, membre de l’UE depuis 2007, est un pays de choix pour diversifier votre patrimoine en toute sécurité.  Quels sont les avantages à investir dans la pierre bulgare ? Quelles sont les étapes à respecter ? Tour d’horizon des principales informations à connaître.

Dans la ville de Sofia ou bord de la mer Noire…le marché immobilier bulgare est devenu très intéressant en tant qu’investissement depuis l’entrée du pays dans l’Union européenne. Même si le prix de l’immobilier a subi une forte hausse depuis 2007, le prix au mètre carré pour un appartement reste très attractif avec pour moyenne 2400 euros dans certain quartier de Sofia.

 Les avantages à investir en Bulgarie dans le secteur de l’immobilier

Grâce à sa qualité de vie, son patrimoine historique, ses paysages variés et ses échanges tournés vers les affaires, la Bulgarie et sa capitale Sofia, attire de plus en plus de visiteurs, étudiants, travailleurs et investisseurs étrangers.

Sur le marché de l’immobilier, les prix sont en général quatre fois moins élevés que dans le reste des autres pays de l’Union Européenne. De plus, comme le pouvoir d’achat des Bulgares est bas par rapport à celui du reste de l’Europe, l’offre est plus importante pour les acquéreurs étrangers. Pour information : un euro s’échange contre environ deux leva (la monnaie locale).

Le prix de l’immobilier est nettement moins cher qu’en France. L’estimation du mètre carré est un peu moins de 1600 euros pour Varna, ville balnéaire et de 2400 euros pour Sofia. Pour Paris, cet indicateur se situe entre 8700 et 9400 euros !

D’un point de vue locatif, le prix du loyer moyen au mètre carré atteint 8 euros à Sofia contre 16 euros, en moyenne, en France.

Pour vivre paisiblement votre retraite ou profiter d’une résidence secondaire ou encore pour investir dans un appartement locatif, la Bulgarie est à ce jour « la » destination européenne qui cumule le plus grand nombre d’avantages.

Le rendement locatif est trois fois plus important à Sofia, capitale bulgare que dans la capitale française avec un taux de 6% à 7%. 

Compte tenu de l’attractivité de Sofia en termes d’emplois (call centers, entreprises internationales, automobiles, sociétés d’externalisation), il est judicieux d’investir dans un bien immobilier dans la capitale.

Citons cependant d’autres endroits où l’investissement dans les locations saisonnières sont très prisées : le parc national du Pirin, la région de Bourgas, la ville balnéaire de Varna surnommée la perle de la mer Noire et la station de ski Bansko.

En Bulgarie, le bien immobilier acquis dans le neuf sera soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, c’est-à-dire la TVA de 20 %. Pour bénéficier d’un statut de résident, il suffit de justifier de votre centre d’intérêt économique et privé en Bulgarie. 

Un expatrié devra payer une taxe sur le revenu de 10 % et la même imposition s’appliquera pour les biens locatifs. En effet, l’accord entre la France et Bulgarie sur la non double imposition permet aux investisseurs français de ne payer que 10 % d’impôt sur le revenu issu de son investissement immobilier en Bulgarie.

Les conditions d’acquisition immobilière en Bulgarie

En Bulgarie, tout ressortissant étranger à la possibilité d’acheter des terrains prêts à bâtir ou une propriété. L’équivalent d’une SCI française est, en droit bulgare, une EOOD (type SARL). La procédure de création reste simplifiée et réalisable en une quinzaine de jours via un avocat. Il suffit de disposer d’un compte bancaire local et de faire l’enregistrement de la société auprès de l’administration fiscale.

Il est possible d’acheter directement un appartement pour le mettre en location.  Première étape : définir votre budget et sélectionner différents biens trouvés sur le Web ou auprès d’agences immobilières locales. Retenons que les établissements bancaires sont assez frileux et ils financent rarement un crédit immobilier pour les étrangers.

Deuxième étape : prendre contact avec des professionnels locaux comme un avocat spécialisé ou un expert en immobilier. Il sera une aide précieuse pour toutes les formalités administratives, réglementaires et fiscales. Si besoin, faites appel à un traducteur. Troisième étape : se déplacer ou demander à une personne de confiance de visiter le bien immobilier. Pas d’impasse pendant la visite. Tout doit être scruté : environnement, quartier, services accessibles et état du bien à l’extérieur (isolation, toiture) et à l’intérieur (électricité, chauffage, menuiseries, sols, etc.)

Quand tous les détails de la procédure de mise en vente seront vérifiés par l’avocat, vous pourrez faire une offre. Une fois les deux parties en accord, il est nécessaire de rédiger un contrat préliminaire.

Quatrième étape : ouvrir un compte bancaire local et signer la promesse de vente en présence d’un consultant en immobilier bulgare ou d’un avocat. 

Que vous soyez actifs ou retraités, la Bulgarie est un territoire très attractif pour les investissements immobiliers. Grâce à un accompagnement sur mesure permettant de bien cibler vos besoins, vous pourrez réaliser, sans encombre, ce projet de devenir propriétaire dans l’un des plus beaux pays d’Europe !